Оспаривание кадастровой стоимости

Учет объектов недвижимости производится государственным кадастром недвижимости (сокр. ГКН). В ГКН содержатся сведения об объектах недвижимости, которые позволяют идентифицировать конкретный объект, а так же содержат его характеристики. В том числе в ГКН содержатся сведения о кадастровой стоимости объектов.  

Оценка кадастровой стоимости

Оценка кадастровой стоимости производится государственным заказчиком. Кадастровая стоимость в свою очередь является налоговой базой для исчесления ряда налогов. Кроме того, этот показатель используется для определения размера платежей, поступающих от аренды земли, собственником которой выступают органы муниципального или государственного уровня. Налоги, базой для которых является кадастровая стоимость:

  • налога на землю;
  • налог на недвижимость.

Показатель кадастровой стоимости так же имеет значение и при приватизации земельных участков, поскольку кадастровая стоимость является так же базой для расчета выкупной стоимости участков.

Кадастровая стоимость зависит от характеристик земелльного участка:

  • месторасположение участка;
  • наличие и состав коммуникаций;
  • разрешенное использование;
  • тип рельефа;
  • и другие ценообразующие факторы. 

Оспаривание кадастровой стоимости земельных участков

Учитывая важность этого показателя для большинства собственников, оспаривание кадастровой стоимости является востребованной услугой. Чаще всего стоимость земли изменяется в отношении земельных участков.

Наша компания предлагает клиентам грамотное и профессиональное решение вопросов, связанных с оценкой земельных участков, а также иной недвижимости!

Неверное определение кадастровой стоимости земельных участков при проведении государственной кадастровой оценки происходит по ряду причин:

  1. При проведении оценки использована недостоверная или устаревшая информация о земельном участке.
  2. Использована не верная ценовая информация, собранная на рынке недвижимости.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости выглядит следующим образом:

  1. Обращение в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости, созданную при Росреестре, с заявлением о признании кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной.
  2. В случае отклонения заявления, обращение в суд с иском об установлении кадастровой стоимости равной рыночной.

ВАЖНО: обращение физического лица в комиссию является его правом, но не обязанностью, соответственно, такое лицо может прибегнуть сразу к судебному оспариванию, без обращения в комиссию.

 Основываясь на анализе судебной практики и практики обращения в комиссию можем предложить следующую стратегию, в рамках которой наибольшие усилия прилагаются для вынесения положительного решения комиссией:

  1. Первый этап. Обращение в комиссию. В случае отказа - анализ мотивировочного решения, подготовка нового отчета и заключения с учетом такого решения, новое обращение в комиссию. В случае повторного отказа, делаем еще одну попытку. Данная последовательность действий позволит повысить вероятность решения вопроса в комиссии до 95% и минимизировать количество вопросов суда (в случае принятия решения об обращении в суд). В приложении к настоящему коммерческому предложению мы приводим статистику решений комиссии по нашим отчетам за 2015 год с описанием специфики каждой конкретной ситуации.

    Так же в связи с постоянным изменением субъективных требований комиссии, рекомендуем максимально быстро после получения отчета и экспертного заключения подавать заявление.

  2. Второй этап. Обращение в суд. В рамках процесса оценщик вызывается административным истцом в качестве свидетеля, где отвечает на возможные вопросы суда. В рамках сложившейся практики на дату составления коммерческого предложения, можно сделать предположение о высокой вероятности назначения судом судебной экспертизы. По результатам аналогичных дел, где участвовала наша компания, были выявлены экспертные организации, которым доверяет суд, и которые имеют те же представления о стоимости участков, что и наша компания, что повышает вероятность достижения требуемого результата.

Таким образом, данная стратегия направлена на максимально быстрое и максимально прогнозируемое достижение результата, но, так же предусматривает и другие варианты развития событий.

Стоимость услуг по оспариванию кадастровой стоимости складывается из стоимости подготовки отчета об оценке и стоимости проведения экспертизы отчета в саморегулируемой организации оценщиков. В случае внесения в отчет правок, связанных с отказом комиссии, требуется повторная экспертиза СРО, которая является платной и возмещается заказчиком работ, при этом корректировка отчета об оценке входит в первоначальную стоимость работ.

Так же можем оказать дополнительные услуги:

  • подготовка и подача документов в комиссию
  • подготовка и подача документов суд

В случае, если Вы заинтересованы в комплексной услуге, стоимость обсуждается индивидуально. Основная оплата при таком варианте осуществляется по факту оказания услуг. Фактом оказания услуг является получение кадастровой справкой о кадастровой стоимости земельного участка с содержанием установленной нами рыночной стоимости.

ООО «Консалтинг Групп» - одна из первых компаний, которая начала практику оценки рыночной стоимости земельных участков для целей оспаривания кадастровой стоимости. Первый отчет об оценке для таких целей был подготовлен в 2011 году. В период с 2011 года и до текущего времени было подготовлено более 500 отчетов об оценке с полученными на них положительными экспертными заключениями СРО, которые были успешно использованы в Комиссии по рассмотрению споров о кадастровой стоимости, Арбитражных судах РФ, Судах субъектов РФ. Клиентами по оценке стали такие компании, как сеть магазинов «Кировский», сеть магазинов «Монетка», «Северский трубный завод», Торговый центр «Гринвич», ДОСААФ России, предприятия госкорпорации «Росатом», Корпорация «Маяк», «Нижневартовский ГПЗ» (группа СИБУР), ОАО «КУЛЗ» (г. Каменск-Уральский), ОАО «Качканарский ГОК» (ЕВРАЗ), Завод «Атлант» (Ставропольский край).