Цели оценки
- Кредитование
- Оценка вклада в уставный капитал
- Переоценка основных средств
- Оценка для принятия управленческих и инвестиционных решений
- Оформление наследуемого имущества
- Переход на бухгалтерскую отчетность по МСФО
- Оценка при процедуре банкротства
- Оценка для государственных нужд
- Определение арендной ставки
- Для определения таможенной стоимости
- Оценка для ипотеки
- Оценка для приватизации
- Оценка при вступлении в наследство
- Оценка при разделе имущества
- Оценка при ущербе
- Оценка при заключении договора дарения
- Оценка при оспаривании кадастровой стоимости
- Оценка при сделках с акциями ОАО
- Оценка для передачи имущества в доверительное управление
- Оценка для списания
- Оценка для постановки на баланс
- Оценка для суда
Наша компания сотрудничает с крупнейшими банками региона и страны. В процессе работы с данными финансовыми учреждениями, наши специалисты изучили основные требования и особенности принятия решения о кредитовании, поэтому нам не приходится каждый раз тратить время на изучение данных особенностей.
Поскольку отчет об оценке имущества является официальным документом подтверждающим стоимость залогового имущества, в нем дается анализ отрасли, прогнозы, и аналитические материалы, касающиеся объекта оценки. Данное содержание отчета способствует положительному решению о кредитовании, а часто и ускоряет процесс рассмотрения залогового имущества.
Оценка вклада в уставный капитал
Наряду с денежными средствами уставной капитал так же может формироваться и за счет вещных вкладов, таких как материальные и интеллектуальные ценности (недвижимость, оборудование, патенты и лицензии, и т.д.).
Уставной капитал общества определяет минимальный размер имущества, гарантирующего интересы его кредиторов, поэтому в соответствии с законами: «Об обществах с ограниченной ответственностью», «Об акционерных обществах», оценка имуществанезависимым оценщиком является обязательной, как для вновь создаваемого, так и для реорганизуемого предприятия.
В данном случае определяется рыночная стоимость переданного имущества, то есть цена, за которую его можно продать в данный момент. Цель оценки является обоснование рыночной стоимости имущественного комплекса для принятия решения о взносе его стоимости в уставной капитал.
В настоящее время приобретает популярность мнение, что переоценка активов компании - это первый шаг к эффективному управлению стоимостью предприятия. Она является важной составляющей оптимизации налогообложения компании, обоснования тарифов, принятия управленческих решений. К тому же проведенная переоценка увеличивает фонд амортизационных отчислений, что оказывает существенное влияние на снижение налога на прибыль.
Как правило, стоимость активов предприятия, приведённая в балансах, получена в результате неоднократных, формальных индексаций, применения сомнительных с точки зрения реальной стоимости методов начисления амортизации, все это значительно искажает реальную стоимость активов. Независимая оценка имущества отражает настоящее положение дел, открывает возможность для оптимизации налогообложения и подкрепляет реальными данными процесс принятия важных управленческих решений.
Переоценка основных фондов позволяет реально взглянут на вещи при принятии управленческих решений в сфере:
- страхования;
- бухгалтерского учета и финансовой отчетности;
- оптимизации налогообложения;
- определении потребности в капитале и оценке залогового потенциала активов.
Принятие управленческих и инвестиционных решений
Обладание данными о реальной стоимости имущества играет значительную роль в правильности управленческого решения. В зависимости от цели оценки оценщиками может быть определена рыночная, ликвидационная, а так же специальная стоимость не отраженная в стандартах, которая наиболее подходит для целей конкретной оценки.
Оформление наследуемого имущества
Для определения государственной пошлины за совершения нотариальных действий нотариусы в соответствии с Письмом № 90/05-08 Президента Федеральной нотариальной службы исходят из рыночной стоимости наследуемого имущества. Оценку рыночной стоимости в Екатеринбурге производят организации, получившие в установленном порядке право на ведение оценочной деятельности.
В соответствии с действующим налоговым кодексом, наследникам, вступая в права, придется заплатить госпошлину за нотариальные услуги. Размер пошлины для ближайших родственников (дети, супруги, родители, братья и сестры) составляет 0,3% стоимости наследуемого имущества, но не более 100 тыс. руб., для остальных – 0,6% , но не более 1 млн. руб.
Переход на бухгалтерскую отчетность по МСФО
Концепция развития учета и отчетности в России на среднесрочную перспективу, разработанная и утвержденная Минэкономразвития РФ предполагает переход многих компаний на международные стандарты финансовой отчетности
Так как в МСФО и РСБУ в определенных стандартах применяются разные виды стоимостей, то при трансформации возникнет необходимость корректировки этих величин. В результате активы, финансовые инструменты и обязательство необходимо отражать по рыночной стоимости по международным стандартам финансовой отчетности. Оценка собственности производится на отчетную дату, как и инвентаризация.
В соответствии с ФЗ № 127-ФЗ ст.130 в ходе конкурсного производства конкурсный управляющий осуществляет инвентаризацию и оценку имущества должника. Для осуществления указанной деятельности конкурсный управляющий привлекает независимых оценщиков и иных специалистов с оплатой их услуг за счет имущества должника, если иной источник оплаты не установлен собранием кредиторов (комитетом кредиторов). Собрание кредиторов (комитет кредиторов) вправе определить лицо, на которое с его согласия возлагается обязанность по оплате указанных услуг с последующей внеочередной компенсацией произведенных им расходов за счет имущества должника.
Имущество должника - унитарного предприятия или должника - акционерного общества, более двадцати пяти процентов голосующих акций которого находится в государственной или муниципальной собственности, оценивается независимым оценщиком с представлением заключения государственного финансового контрольного органа по проведенной оценке, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
На основании решения собрания кредиторов или комитета кредиторов оценка движимого имущества должника, балансовая стоимость которого на последнюю отчетную дату, предшествующую признанию должника банкротом, составляет менее чем сто тысяч рублей, может быть проведена без привлечения независимого оценщика.
Оценка имущества для государственных нужд в Екатеринбурге и регионе, а так же в целом по России осуществляется:
а) при осуществлении сделок с государственной и муниципальной собственностью (продажа, аренда);
б) при изъятии имущества для государственных нужд;
в) при определении стоимости изъятых вещей и других ценностей.
Оценку арендной платы за имущество, либо пространства в пределах имущества необходимо производить для документального подтверждения обоснованной величины арендных платежей.
Специалисты нашей компании проводят оценку арендной платы для следующих видов имущества:
1. Недвижимое имущество:
- Земельные участки.
- Офисы, склады, производственные помещения.
- Квартиры, комнаты.
- Сооружения. и.т.д.
2. Движимое имущество:
- Объекты железнодорожного, морского и воздушного транспорта.
- Автотранспорт, специализированная техника.
Определение таможенной стоимости
Таможенная пошлина за ввоз имущества в РФ осуществляется в соответствии с Федеральным законом "О таможенном тарифе" с использованием ряда методов:
- метода по стоимости сделки с ввозимыми товарами;
- метода по стоимости сделки с идентичными товарами;
В случае возникновения споров с таможенными органами относительно таможенной стоимости товаров необходимо привлечение независимых экспертов-оценщиков для объективного определения такой стоимости.
Согласно законодательству об ипотеке, оценка объекта недвижимости – это обязательное мероприятие при оформлении ипотеки. Заинтересованы в оценке жилой недвижимости для ипотечного кредитования прежде всего банки-кредиторы: им необходима уверенность в том, что предмет залога (жилье) может быть продан за ту сумму, которая была выдана в качестве ипотечного кредита на ее приобретение. Оценка жилой недвижимости для ипотечного кредитования проводится профессиональными организациями. Заключения о рыночной стоимости приобретаемого имущества, именно заключение оценщика о стоимости залога, представленное в виде отчета об оценке, становится одним из тех ключевых критериев, которые лежат в основе решения о размере выдаваемого кредита.
Процесс приватизации представляет собой передачу прав на владение недвижимым имуществом частным лицам.
Собственники приватизированного жилья имеют право осуществлять действия, связанные с его продажей, сдачей в аренду, выбором приватизированной собственности в качестве объекта дарения, либо завещания. Полноправные собственники квартиры зачастую получают наиболее качественные жилищные условия, предоставляемые компанией-застройщиком, в случае расселения многоквартирных жилых комплексов.
Оценка при вступлении в наследство
Оценка наследства - это необходимая процедура при вступлении и оформлении, поскольку состав имущества должен иметь определенную цену в наследственной массе. Объектами оценки являются как автомобили, так и дома, а также другие виды имущества. В наследственную массу не входят личные неимущественные права и другие нематериальные блага.
Оценка наследства сравнительно новое веяние в нашей экономике и служит правильному исчислению пошлин. Оценка наследства производится на дату смерти наследодателя и по месту его последней регистрации. Открытие наследства происходит в день смерти гражданина.
Законодательство Российской Федерации предполагает существование общей и долевой собственности на различное имущество, эти нормы установлены в главе 16 "Общая собственность" Гражданского кодекса РФ. В этой статье установлено, что право собственности на имущество может принадлежать не одному физическому или юридическому лицу, а нескольким лицам, причем в долевой собственности могут быть установлены доли, выраженные в процентах, принадлежащие каждому лицу. Владение, пользование и распоряжение таким имуществом осуществляется совместно всеми правообладателями по их общему согласию.
Оценка ущерба проводится в следующих случаях:
-если вследствие действий третьих лиц повреждено Ваше имущество, Вы являетесь пострадавшей стороной;
-если необходима встречная экспертиза для предоставления в суд;
-если Вы являетесь виновником повреждения, и после проведения оценки ущерба Вы считаете, что результат завышен;
Ущерб имуществу может быть нанесен пожаром, затоплением или заливом, кражей, производственной аварией, ДТП, наступлением страхового случая, и т.д.
Оценка при заключении договора дарения
Одаряемый при дарении должен заплатить налог на доходы, полученный в порядке дарения недвижимого имущества, который составляет 13%. В соответствии с Семейным кодексом РФ, одаряемый может быть освобожден от налога, в случае когда даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками. Близкие родственники, как то супруги, родители и дети, в том числе усыновленные, а так же дедушка, бабушка и внуки, или братья и сестры, в том числе неполнородные - во всех случаях освобождены от уплаты НДФЛ, независимо от вида имущества и его стоимости. Подтверждение факта родства и освобождение от уплаты налога с подаренного имущества нужно обосновать в налоговой инспекции путем подачи налоговой декларации и соответствующих документов.
Каждый получивший в дар имущество должен до 30 апреля следующего за годом, когда был получен подарок, обязан подать необходимые документы в налоговую инспекцию по месту жительства.
Другими словами, если одаряемый освобожден от уплаты НДФЛ со всей суммы имущества, он тем не менее обязан подать декларацию о доходах.
Таким образом оценка для целей дарения необходима в случае возможных претензий со стороны налоговых органов при расчете суммы налога на доходы физических лиц
Оценка при оспаривании кадастровой стоимости
Зачастую кадастровая стоимость, установленная в описанном выше порядке, представляется землепользователям явно завышенной и не соответствующей ее рыночной стоимости, в связи с чем у данных лиц встает вопрос о возможностях уменьшения кадастровой стоимости, в том числе в судебном порядке.
Вместе с тем, вопрос о возможностях и способах обжалования кадастровой стоимости земельных участков, относится к категории одного из самых сложных юридических вопросов.
Долгое время арбитражные суды в принципе не рассматривали споры об обжаловании кадастровой стоимости земельных участков, мотивируя это тем, что кадастровая стоимость участков устанавливается нормативными актами субъектов Российской Федерации, обжалование которых подсудно судам общей юрисдикции. Суды общей юрисдикции, в свою очередь, при рассмотрении споров об обжаловании результатов кадастровой оценки ссылались на формальное соблюдение органами власти субъектов Российской Федерации формальных процедур кадастровой оценки и приходили к выводу о ее обоснованности.
Однако, в 2009 году Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ было принято Постановление, которым суд подтвердил подсудность дел об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков арбитражным судам.
После принятия данного Постановления стала формироваться судебная практика по делам данной категории, а данные споры, ранее не имевшие какой-либо перспективы, стали актуальными для многих правообладателей земельных участков.
Оценка при сделках с акциями ОАО
Оценка в соответствии со ст. 77 «Определение цены денежной оценки имущества» Федерального Закона «Об акционерных обществах»
В случаях, когда в соответствии с ФЗ «Об акционерных обществах» цена (денежная оценка) имущества, а также цена размещения или цена выкупа эмиссионных ценных бумаг общества определяются решением совета директоров (наблюдательного совета) общества, они должны определяться исходя из их рыночной стоимости.
Для определения рыночной стоимости имущества может быть привлечён независимый оценщик. Привлечение независимого оценщика для определения рыночной стоимости является обязательным для определения цены выкупа обществом у акционеров принадлежащих им акций в соответствии со статьей 76 «Порядок осуществления акционерами права требовать выкупа обществом принадлежащих им акций» ФЗ «Об акционерных обществах», а также в иных случаях, если это прямо предусмотрено данным Законом.
Оценка для целей выкупа акций в соответствии с Главой XI.1 «Приобретение более 30% акций открытого общества» Федерального Закона «Об акционерных обществах»
В соответствии с ФЗ «Об акционерных обществах»:
при осуществлении процедур подготовки обязательного предложения о выкупе акций лицом, которое приобрело более 30% акций открытого общества;
при выкупе акций лицом, которое приобрело более 95% акций отрытого общества.
В случае если акции не имеют котировки на фондовых площадках, обязательной является определение рыночной стоимости акции независимым оценщиком.
Оценка для передачи имущества в доверительное управление
Передача в доверительное управление подразумевает под собой наличие права у доверительного управляющего совершения в отношении имущества любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя. Объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, недвижимость, земельные участки, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и другое имущество.
Для четкого определения рыночной стоимости объектов доверительного управления, необходимой в рамках эффективного управления, необходимо привлечение независимого оценщика.
Основной причиной списания основных средств может служить величина физического или функционального износа, а также завершение срока полезного использования. С балансов предприятий, объединений, организаций и учреждений могут быть списаны здания, сооружения, машины, оборудование, транспортные средства и другое имущество, относящееся к основным средствам:
Износ с точек зрения бухгалтера и оценщика представляет собой разные процессы. В бухгалтерских документах «износ»- экономический механизм компенсации износа основных фондов, которые принято называть «амортизацией», то есть процесс восполнения потери стоимости объекта и процесс накопления средств (источников) для приобретения новых объектов взамен износившихся. Такое накапливание осуществляется путем включения в издержки производства сумм амортизационных отчислений. Амортизационные отчисления производятся в течении нормативного срока службы объекта и, таким образом, за нормативный срок службы балансовая стоимость объекта полностью переносится на издержки производства и обращения.
Оценщик учитывает физический, моральный и внешний (экономический) износы, стремится представить эти виды износа в стоимостном выражении и отражает полученные суммы в стоимости объекта. Такой подход к износу не вписывается в общепринятую бухгалтерскую отчетность, которая учитывает только фактическую цену сделки купли-продажи объекта оценки. В отличии от амортизации, рассчитываемой оценщиками, бухгалтерская амортизация не определяется рынком.
Оценка для постановки на баланс
Независимая оценка для постановки на баланс, результаты которой отражены в отчете об оценке, составленном в соответствии с действующим законодательством РФ и стандартами оценки, является юридическим подтверждением стоимости объекта оценки.
В свою очередь, достоверные сведения о рыночной стоимости необходимы при постановке на баланс объектов, полученных организацией по договорам безвозмездной передачи или же созданных собственными силами и не имеющих документов, подтверждающих их стоимость. Часто оценка для постановки на баланс проводится в отношении нематериальных активов предприятия. Кроме того, оценка необходима при списании объекта с баланса предприятия и его дальнейшей продажи, для чего требуется подтверждение его рыночной стоимости.
Оценка для суда осуществляется при рассмотрении имущественных исков так как, почти всегда возникает вопрос о цене требований. В судебном заседании всегда возникают вопросы о конкретной стоимости требований, и только независимая оценка для суда (по сути – независимая судебная экспертиза) способна стать тем фактором, который решит имущественный спор в вашу пользу, вне зависимости от того, являетесь вы ответчиком или истцом.
Суды настаивают, чтобы им представили точный расчет цены иска. В тех случаях, когда имущество присудить невозможно, например, из-за его утери, суд постанавливает выплатить его стоимость. В данном случает отчет об оценке стоимости имеет юридическую силу и служит доказательством для суда. Как показала практика последних лет, оценка для суда, осуществленная специалистом независимого центра оценки, в большинстве случаев является главным условием удовлетворения всех требований человека.
